不动产登记中公告的适用

发布时间:2024-02-05 来源:公告公示

  实务中遇一案例,胡某名下拥有某处300平方米的住宅,曾于数年前将其抵押给某银行并贷款百万元,后借款还清。因胡某疏于打理,未及时办理抵押权注销事宜,而银行竟没办法找到抵押权登记证明等有关的资料,仅能查到还清贷款记录。现胡某与银行共同向某登记机构申请抵押权注销登记,却被告知因抵押权登记证明系登记申请要件,需补发后再行办理抵押权注销登记。经沟通,因现贷款已结清,主债权已灭失,附从于主债权的抵押权也已灭失,故只需于登记簿中注销并记载相关事项即可。后受理人员同意不予补发,但仍需将遗失抵押权登记证明的情况公告15日再行办理所涉注销事宜。

  对于此例的补发和公告问题,笔者有不同意见。作者觉得,此情形下,无须再行补发登记证明,同时对于相关登记证明遗失的公告,应以作废公告的形式作出,且其时点应在抵押权注销登记完成之后,不受15个工作日时间的限制。

  原《物权法》及《民法典》物权编均明确了权属证书的性质及其与登记簿的关系。权属证书、登记证明等系权利人享有该不动产物权的证明,权属证书应当与登记簿记载一致,若不一致,除非有证据证明登记簿确有错误,均以登记簿为准。可见,抵押权登记证明仅为颁发给抵押权人的一种外在表象凭证,纵使没有抵押权登记证明,其在登记簿记载的抵押权仍能查询并对相关利害关系人公示。

  我国登记规则中多将权属证书及登记证明等纸质凭证作为登记申请要件,主要是基于我们颁发纸质凭证的习惯及民众对于纸质凭证的效力认同。同时,通过收取相关纸质凭证并将其与登记簿比对,以审核登记申请的一致性。两者不一致的及时予以纠正,相关权利灭失的对权利凭证予以收执,避免其影响利害关系人之于物权的判断。

  然而,抵押权登记证明在经抵押权首次登记向权利人颁发之后,再行予以提交的,也仅为证明抵押权人之身份并辅以审查相关申请内容一致性所用。对于抵押权人与抵押人共同申请抵押权注销登记的情形,可通过登记簿记载查询相关信息,获知抵押权人与抵押权之抵押关系的真实性。而为满足登记规则的要件要求机械地要求补发,不符合登记便民利民之原则。

  对于补发登记而言,其虽非《不动产登记暂行条例》及其细则(以下分别简称《条例》《细则》)所明确的登记类型,但其系依申请的登记事项,《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)明确:不动产权证书或登记证明遗失、灭失,不动产权利人申请补发的,由登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人遗失、灭失声明,15个工作日后,打印一份遗失、灭失声明页面存档。即需申请人主动提出申请,这是登记证明的证明属性所致。权利人申请补发是为了持有实体证书以对外宣示其权利,此类需求随时代的发展和产权人观念的转变已经逐渐淡化,同时随着电子权证的推广,实体权证作为要件的作用将逐渐淡化,补发登记也有一定可能会逐渐淡出历史舞台。

  结合此例情形来看,无需补发。抵押权人与抵押人对于抵押关系并无异议,且主债权已灭失,只因尚未办理抵押权注销登记而导致登记簿仍记载该抵押权之存续,只要查阅登记簿并审核相关申请事项与簿载内容是否一致即可,无需补发。

  首先,对于公告的意义或目的,要根据不一样的情形区别对待。根据《细则》和《规范》,公告可分为以下情形:一是针对特定登记类型的公告,包括特定登记类型首次登记公告和依职权登记公告;二是刊登遗失、灭失声明的公告;三是证书及登记证明的作废公告;四是特定情形下排除异议的公告。

  第一及第三种公告系《规范》中明确的公告类型。第二种刊登遗失、灭失声明实则是一种便民举措,以网站刊登取代传统的报刊刊登,多不具有登记机构的意思表示,对补发申请人遗失和灭失事项做客观表述,严格来说并不能将其归入公告的类别。第四种特定情形下排除异议公告主要是针对复杂、疑难及历史遗留的登记申请,是完善登记程序和规避登记风险的一种公告类型,并未明确规定在《规范》的公告类型中。但《规范》中对于继承、受遗赠的不动产登记规定了公示公告的条款,且其公示期间采用了区别于其他几种公告类型的规定,要求不少于15个工作日,说明此种较为复杂或疑难的登记申请类型,可通过公示相关登记事项的形式排除异议。

  对于该四种公告情形,第一种、第四种公告的目的和意义主要在于征集排除异议,强化物权公示作用,公告之适用亦在司法实践中得到司法机关的认可。第三种作废公告显然系因证书或者登记证明没办法回收,且不动产权利已灭失,权属证书已无实际宣示物权之作用,故而以公告形式宣示其废止。

  第二种公告的意义在于:公示阐明证书遗失事实;排除潜在异议;可以为寻找丢失的产权证书尽绵薄之力;为遗失证书提供效力缓冲,也可为遗失证书的产权人提供一种保护。

  本例首先可排除第一种和第四种公告情形,又因抵押登记证明持有的权利人并未申请补证,不应归入遗失补证之公告类型,且并不符合其遗失公告类型所述的几种意义:虽然证书已经遗失,但申请人已无寻找和补证之需求;因抵押权登记证明系银行保管,无质押之可能,故亦无排除异议之需要;权利人无需通过公告为寻找遗失权证提供助力,即便寻找到相应权证,由登记机构予以销毁即可,其他公告类型如作废公告一样能起到这个作用;因抵押权已灭失,登记簿因此便产生了与实际不符的状况,此时应先行通过注销抵押权的方式予以纠正,而非先行通过公告证书遗失以暂时“冻结”其效力。

  故而此例应为较典型的因不动产权利灭失,登记机构没办法回收登记证明而需予以刊登作废公告之情形。至于没办法回收的判断,有观点认为应辅之以15个工作日的期限,通过时间的推移来判定。笔者以为,没办法回收系一种较为主观的认定标准,自由裁量的空间较大,在并无明确规定的情形下,不宜以时间延展的方式加重申请人负担。申请人提交相关材料举证证明遗失之事实便可认定为无法收回。

  对于公告之时点要求,从《细则》及《规范》的规定来看,不动产首次登记公告由登记机构在其门户网站以及不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日。依职权登记,继承及遗失、灭失情形下,权利人申请补发的,亦有同样表述,只是依职权登记公告及继承公告皆需不少于15个工作日,遗失、灭失补发公告在15个工作日后打印一份声明页面即可。而作废公告并未有时间之表述,在公告时点上也明确在登记完成后。与之类似的还有因证书污损换发的情形。

  故而此例情形下,笔者建议经查询登记簿,确认事项一致性审核检查通过后,可径自注销抵押权,在登记机构网站刊登所涉登记证明作废公告即可。

  《中国不动产》(月刊)创刊于2015年1月。国内统一连续出版物号为CN10-1292∕F,国际标准刊号ISSN2095-9265。

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